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坚定不移挺进“全国百强县”,毫不动摇创建“全国文明城市”
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加强物业管理 打造宜居小区

    今年是我县创建全国县级文明城市的决战之年,全县上下紧紧围绕创建目标,开展了一系列扎实有效的工作,县城更加洁净靓丽、便捷舒适、宜业宜居。然而,随着创文步伐的不断加快,我们发现县城部分小区的物业管理仍然矛盾突出,现状堪忧,居民意见较大,对我县的社会稳定和民意调查造成了不良影响。因此,进一步加强小区物业管理必须引起高度重视,并作为一项重要工作来抓。


    目前我县城区共有住宅小区243个,其中物业管理小区48个,单位自管小区74个,无物业管理小区121个。小区物业管理覆盖率仅为20%。新建小区大多数有物业管理,配套设施基本齐全,但物业管理收费标准不同,服务水平有高有低;老旧小区基本无物业管理,基础设施条件较差,今年天易经开区投入经费7000余万元,对30多个老旧小区的背街小巷进行了提质改造,居住环境有所改善。


    一、存在的问题
    1.房产开发存在遗留问题。受利益驱使,开发商对小区的水、电、路、绿化、燃气、停车位等配套设施不按规划设计要求建设,随意降低标准,甚至擅自改变公共设施的用途以增加收入。当房屋出现质量问题时,开发商也不及时维修,与物业公司互相推诿,损害业主的合法权益。对于开发商造成的遗留问题,物业公司也很难解决,部分业主将怨气转嫁到物业公司,从而不交或少交物业管理费,物业公司因此降低服务标准,最终陷入恶性循环。比如银杏家园、梧桐小区、锦绣名都等小区都不同程度地存在这样的问题。
    2.物业公司服务水平较低。我县小区物业管理从2005年才开始,起步较晚。目前,全县有物业公司29家,其中国家一级资质5家,二级资质3家,三级资质21家。行业从业人员1000余人,其中持物业管理员上岗证的仅120人左右。这些公司因行业准入门槛较低,物业管理整体上停留在低端水平。从业人员素质普遍不高,缺乏专业培训,流动性较大,难以提供优质服务。有的物业公司对小区内乱搭乱建、乱停乱放等行为管理不到位,对损坏的公共设施维修不及时,还有的甚至采取停水停电等不当方式催缴物业管理费,使业主和物业公司之间矛盾频发。比如水印康桥等小区。
    3.相关职能部门监管缺位。去年11月15日,县政府下发了《关于印发〈湘潭县物业服务实施办法(暂行)〉的通知》(潭县政办发〔2016〕21号),进一步规范了相关部门的职能职责。但在此之前,相关职能部门在审批小区规划设计方案时,把关不够严格;在项目施工过程中,监管不够到位,存在开发商随意减少绿化面积、停车位以及配套公共设施的现象;在小区竣工验收时,对有的小区物业设施和前期物业管理的把关也不够严格,造成不少遗留问题。尤其是多年前开发的老旧小区,因当时的规划设计不合理,基础设施不健全,历史遗留问题较多,物业管理很难介入,经常发生矛盾纠纷,社区调解任务艰巨。

    4.部分业主法律意识不强。我县城区居民大多数是农民进城,对物业管理的认识不够,花钱购买服务的意识不强,参与小区建设和物业管理的积极性不高。同时,部分缴了费的业主把物业管理服务职能无限扩大,如果遇到物业公司不能解决的问题,就以此为由拒绝缴费。有的业主甚至采取堵门、上访等过激行为,表达利益诉求,导致矛盾进一步激化,影响社会稳定。目前,县城已经成立业主委员会的小区不足30%,管理能力和人员素质参差不齐,有的甚至私自截留物业费,侵害业主合法权益,从而引发新的问题。而未成立业主委员会的小区,与物业公司之间的矛盾更加难以得到及时调解,导致问题不断恶化,比如滨江国际新城等小区。


    二、对策和建议
    1.健全小区物业管理机制。建议成立以分管副县长任组长,规划、住建、房产等职能部门为成员的小区物业管理工作协调小组,按照《湘潭县物业服务实施办法(暂行)》,落实政府指导、部门监管、社区服务的三级联动管理机制,协调处理小区物业管理的重大事宜,加强对物业服务行业的指导监督,健全小区物业管理长效机制,促进物业管理工作健康发展。
    2.严格监管房产开发行为。相关职能部门要依法加强监管,严格执行新建小区规划设计方案论证审批制度,规范开发商行为。要求开发商严格按照《物业管理条例》,科学做好规划设计,合理配套物业管理用房等公共设备设施,对小区的开发建设实施动态监督管理,对出现的问题责令开发商及时整改。同时,在小区竣工验收时必须严格把关,保证小区房屋和物业配套设施的质量,维护业主的合法权益,为今后小区实施物业管理提供必要的条件和保障。
    3.充分发挥业主自治作用。要充分利用媒体、社区等宣传平台,多层次、多角度地宣传物业管理的政策法规和成功经验,引导广大业主树立正确的物业消费观念,为实施物业管理营造良好氛围。相关部门和社区要按照各自职责分工,及时督促小区召开业主大会,成立业主委员会,指导业主选择物业服务公司、管理模式、收费标准等事项,监督其依法履行自治管理职责,引导业主通过合法途径反映诉求,及时调处业主与开发商、物业公司之间的矛盾纠纷。
    4.不断规范物业管理服务。相关部门要严格执行物业行业准入制度,引入市场竞争机制,规范物业管理收费标准和招投标行为,建立物业公司信用档案体系,强化检查考核、资质审定、从业人员培训等措施,加强对物业公司的监管。物业公司要严格履行物业服务合同,规范并公布收费标准,及时维修公共设施,确保小区安全整洁规范有序,为业主提供优质服务。同时县政府应出台相关扶持政策,加大经费投入,继续分期分批推进老旧小区基础设施的提质改造,逐步引入物业管理模式,采取先试点后推广的方式,实现县城小区物业管理全覆盖。



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[稿源:中国湘潭县网]
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